澳门人威尼斯购物中心、农贸市场、百货、社区商业都可发REITs：8亿平米资产受益五大影响你需要知道商业地产的独立，唯一的标志就是获得独立资本市场的认可，完全依靠本身资产经营状况而不依靠企业背书的，更不可能靠住宅。
昨天下午， 国家发改委公布《关于规范高效做好基础设施REITs项目申报推荐工作的通知》（发改委投资2023/236号文）出来了。其中一个历史性的政策，消费类基础设施公募REITs正式启动，这是继958号发文之后进一步拓宽了REITs发行的资产范围。
政策发出来时，笔者正在从上海回北京的末班高铁上，这几天在密集带两个基金考察上海和杭州的长租公寓和商业地产类潜在投资机会。有意思的是，他们都是在为未来发行公募REITs做资产储备。
从前年和去年的物流资产和产业园资产热，到今年长租公寓热，大宗交易的新兴热点也在被公募REITs相关政策带节奏，随着236号文发布，商业地产也将迎来一轮存量盘整和大宗收购的热潮。
这两年猫头鹰研究所旗下的盈睿咨询持续关注国内公募REITs的发展，并早在2020年4月公募REITs政策放开第一时间便作为资产顾问参与首批产业园区REITs的申报工作中，并面向诸多商业、商办、物流、产业和公寓类资产持有者开展投融资顾问业务。
去年上半年，猫头鹰研究所/盈睿咨询的自媒体平台-《投资与地产》曾在上市房企投资性物业资产业绩盘点时就曾呼吁正视商业地产作为实体经济循环的基础资产作用，尽早放开商业不动产类REITs。尽管人微言轻，国家政策并非个人所能影响，但商业地产REITs政策的到来还是让笔者这个18年商业地产领域的从业者倍感兴奋。
第二大类是百货，目前没有查到百货行业总营业面积或建筑面积的数据。根据百货商业协会与冯氏集团利丰研究中心的数据，全国有大约8000家百货，假设按照单个商场4万平米计算，涉及3.2亿平米资产（当然，此规模数据包含购物中心内作为主力店的百货）
第三大类是农贸市场，根据华经产业研究院的统计，2021年全国亿元以上的批发市场有超过781个，营业规模4200万平米。
第四大类是社区商业，RET睿意德有个统计数据，说是全国总体量10亿平方米。另外综合网络数据，全国有8000个街道，超过16万城市社区，300亿平米的住宅，90%都配套社区商业。根据实际情况，大部分都以小商铺形式散落在个人业主手中，集中经营的仅占少数。如果假设每个街道有1个为规模性持有的社区商业，单个面积20000平米计算，就有1.6亿平米。
所以考虑重叠因素粗略来估计的话，受政策利好影响的持有型资产规模大概在8-10亿平米。当然真正能享受到政策的是只会是少数的优质资产，即使文件中提到“非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%”，但能够达到这个资产回报率的其实并不多。
尽管公募REITs已经开闸两年，并已有24个成功发行，总市值超850亿，但也仅仅是REITs行业的前奏，真正开始规模性扩张或许会从商业地产REITs开始。
一方面从成熟国家的历史数据来看，在没有基础设施和新经济类REITs的时代，商业零售物业的规模和数量都要大于其他类，即使现在零售REITs的数量也位居前列。截止2022年末美国零售REITs占14%，仅次于基础设施REITs（15%）；新加坡零售REITs占20%，仅次于多元化REITs（22%），与工业REITs相当（20%）。
更为主要的原因是，商业地产始终是房地产开发的热点门类，而且也是上市房企资产沉淀最多的类型。以新开工面积计算， 1999-2022年全国商业营业用房存量累计已达33.2亿平米，办公楼存量为9.5亿平米。而据盈睿咨询统计，全国115家上市房企投资性房地产中商业地产规模7912万平米，占总比例的54%，高于其他各类资产的总和。商办资产和产业/物流资产分别占14%和15%。
资产沉淀足够多，可选择空间足够大。商业地产行业天然的是在市场竞争条件下成长起来，具备一定专业化水平，具备快速扩充的基础。此外，2023年是消费复苏之年，把恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部署也会推动商业REITs的爆发。
参考一下美国零售REITs的类型，商业地产的投资组合走向专业化将是一大趋势。在美国，既有Kimco Realty Corp、Regency Centers等购物中心REITS（包括社区购物中心和能量中心），也有诸如Simon Property Group这类大盒子Mall REITs（区域级和超级区域级的购物中心），还有专注与独立式零售（Freestanding Retail）的REITs (主要是带三净租约的独立店铺资产)。
这次236号文重点支持购物中心、百货、农贸市场和社区商业四大类型，在这四大类中不同赛道都已经孕育了大量规模性资产持有方，各商业地产企业都建立的不同的产品线体系，从城市级澳门人威尼斯官网、区域级到社区级购物中心以及社区商业的持有资产体系。
根据猫头鹰研究所/盈睿咨询的统计， 115家A+H股上市房地产企业持有零售商业类不动产资产规模从2015年的2665万平米增长至2021年的7912万平方米，这些资产包括购物中心、社区商业、专业市场、奥特莱斯、办公楼裙房等各类商业资产。
REITs放开后，商业地产的头部聚集效应将会加速。凭借上一轮增长发行REITs的企业就拥有了强者恒强的资本基础。然而，拥有不同产品线并不代表每家都擅长所有细分赛道。在竞争中进行专业化细分和资产盘整将会是未来商业不动产领域的新常态。这种盘整也会体现在投资区域的选择上，擅长一二线或擅长百强县，擅长华东或华南的也是专业化的一种表现。
零售商业资产始终是不动产大宗交易的热点。据猫头鹰研究所/盈睿咨询统计，2022年全年大宗交易超2600亿元，尽管受疫情影响实体零售行业相对低迷，但零售物业资产占比仍然达15%。
近两年商业地产存量资产的增长显著放缓。疫情前后呈现出一个明显的趋势差异，2015-2019年间上市房地产企业投资性商业地产的资产规模呈现逐年加速递增状态，年增长率从19%涨到27%，但疫情后的两年资产规模的增长率在逐年放缓，2020和2021年分别增长18%和12%。
去年底，私募不动产基金的放开为存量商业资产的盘活提供了机会，而公募REITs接棒盘活后的成熟资产，为商业地产投资注入新的机遇，可能会产生短期的大宗交易的“REITs效应”。戴德梁行的数据监测中，受益于公募REITs开闸和良好表现，2022年物流园区和工业地产类大宗交易成交比2021年迅速上涨超过70%。
受益于疫后复苏和REITs效应，以及私募不动产基金政策支持，有人想退出，有人想进入，算账逻辑一转换，2023年零售资产大宗交易或迎来小。
REITs作为一种金融工具，回报率要求效率的最大化。专业人做专业事必然是实现效率最大化的优选方式。
近几年国内龙头商业地产企业通过重资产的购物中心练就了专业管理能力，受新增自持资产回报率降低和房企资金流限制等诸多因素影响，纷纷走向轻资产管理之路，并涌现出多个商业物业的轻资产上市公司。擅长商业地产轻资产输出的规模型玩家已超过20家，但普遍细分度依然不够，而且主要集中区购物中心这一领域。
随着商业地产REITs的打通，未来会出现3种明显的分化：1）重资产将逐步从上市地产公司中分化出来，成长期装入私募基金，成熟期进入公募REITs。2）重资产与轻资产的分离将加速，更多专业轻资产公司服务于资产持有方。3）随着购物中心、农贸市场、百货和社区商业等各类资产REITs赛道打通，通过竞争不断分化出各赛道中轻资产管理的专业团队。
另外，文件中明确，发起人（原始权益人）应利用回收资金加大便民商业澳门人威尼斯官网、智慧商圈、数字化转型投资力度，更好满足居民消费需求。尽管目的是为了更好满足消费需求，但回收资金用于智慧商圈和数字化转型，为未来商业创新升级提供了可持续的资金保障。
商业地产REITs的放开标志着商业地产真的站起来了。REITs前的发展阶段，大部分企业上一轮商业地产的狂飙猛进是建立在住宅输血的基础上。商业地产的独立，唯一的标志就是获得资本市场的认可，完全依靠本身资产经营状况而不依靠企业背书的。
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